Működési szabályzat

BEVEZETŐ

A sepsiszentgyörgyi SEPSIIPAR Ipari Park egy 29,73 hektáros területen működik, Sepsiszentgyörgy Szépmező nevű negyedében. A terület teljes egészében Sepsiszentgyörgy municípium tulajdonába tartozik. Az ipari park létrehozásának elsődleges célja befektetőket vonzani, Sepsiszentgyörgy municípium gazdasági fejlődésének érdekében.

Az ipari parkot a SEPSIIPAR KFT működteti, mely társaságot 99,8%-ban Sepsiszentgyörgy municípium, 0.2%-ban pedig az URBAN LOCATO KFT. birtokol.

Az ipari park három épülettel rendelkezik: egy földszint+2 emeletes irodaépület, melynek területe 1.744 m2, egy 1068 m2-es csarnok, amelyben díszleteket készítenek, egy 369 m2-es műhely, egyéb építmények (valamikor a Zoocomp garázsai voltak), úthálózat és közművesítés 29,73 hektáron, melyek leltára megtalálható jelen Szabályzat mellékletében.

A SEPSIIPAR KFT arra törekszik, hogy az ipari parkban főként a feldolgozó-/gyártóipar, a szolgáltatások, valamint az IT területén valósuljanak meg befektetések. A következő szakterületek fejlesztését célozza meg:

• IT;
• elektronika és távközlés;
• ipari alkatrészek és összetevők gyártása;
• optikai és fényképészeti készülékek és eszközök gyártása;
• gépek és felszerelések, mechanikai szerkezetek és alkatrészek;
• fafeldolgozás;
• könnyűipar;
• szállítási és raktározási szolgáltatások;
• a gyártási tevékenységhez kötődő szolgáltatások;
• az ipari parkokra jellemző egyéb szolgáltatások;
• egyéni design.

A tevékenységek a környezetvédelmi előírásoknak megfelelően fognak zajlani.

I. A Sepsiipar Ipari Park területkínálata

A parkban található területeket koncesszióba adják, a befektetés és a befektető által vállalt kötelezettségek 100%-os megvalósítását követően pedig megvásárolhatók (minimum 5 év eltelte után).

A terület árát azután állapítják meg, miután a befektető kifejezi azon szándékát, hogy megvásárolja a koncesszióba kapott területet, egy ANEVAR engedéllyel rendelkező szakértő által összeállított szakértői vélemény nyomán.

A terület koncesszionálására 49 évig van lehetőség, a nyilvános licit és jelen szabályzat feltételei, valamint az Ipari Park koncesszionálásra vonatkozó szabályzata alapján. A legkisebb koncesszióba vehető terület 1000 m2. A befektetők által a koncesszióért fizetett összeg tartalmazza a koncesszió díját, valamint az adminisztrációs díjat.

A koncesszió licitjének indulási ára 1,5 EUR/m2/év, amelyhez hozzáadódik az ÁFA.

A licit nyertese bizonyos kedvezményekben részesülhet a koncesszió árát illetően, a parkban folytatott tevékenység profilja, az ipari parkban létrehozott munkahelyek száma, a parkban megvalósított befektetés értéke és az ipari parkban dolgozó alkalmazottak átlagbére alapján számolt pontozás szerint, a következőképpen:

• 0-10 pont: nincs kedvezmény
• 11-30 pont: 20%-os kedvezmény
• 31-50 pont: 40%-os kedvezmény
• 51 pont fölött: 60%-os kedvezmény.

A pontozás a következőképpen történik:

* Az átlagbér az ipari parkban dolgozó alkalmazottak össz átlagbére egy kalendarisztikus évben, osztva 12-vel. Az összehasonlítás az országos átlagbérrel történik, ugyanazon kalendarisztikus évben.

Azok a befektetők, akik az ipari parkban jegyzik be a cégük székhelyét, további 20% kedvezményben részesülnek a pontozás szerinti kedvezmények nyomán megállapított koncesszió árából.

Az adminisztrációs díj 0,2 euro/m2/év. Ezt a területnek a befektető általi megvásárlása után is fizetni kell. Ennek fizetési módját a koncessziós szerződésben állapítják meg. Az adminisztrációs díj ellenében biztosított szolgáltatások:

• Recepció, info-pont;
• A bérlők bevonása az ipari park promoválási és PR programjába;
• Konzultáció és informálás az üzlet fejlesztése érdekében;
• A sepsiszentgyörgyi és brassói egyetemi központokkal való kapcsolattartás elősegítése;
• Utak és közös zöldövezetek karbantartása, javítása, nyilvános helyek takarítása;
• A környék megvilágítása, mint például autós és gyalogos utak;
• Őrző-védő szolgálat a közös zónákban, valamint a park területén;
• A bérlő területén kívül található közszolgáltatások gyors javítása;
• Esővíz- és szennyvíz-kanalizálás, víztisztító rendszer karbantartása és működtetése;
• Konferenciatermek szabad használata, az azokhoz tartozó felszerelésekkel együtt - számítógép, hangberendezés - videó, hangosító, vetítő;
• Online hírlevél a kompetens hatóságok és szervek döntéseiről az ipari parkban folytatott tevékenységeket illetően;
• Egyéb hasonló szolgáltatások.

A befektetők irodát bérelhetnek az irodaépületben. Egy befektető legtöbb egy emeletet vehet bérbe. A bérlés időtartama legtöbb 49 év, azonban nem haladhatja meg a befektetés megvalósítására kötött koncessziós szerződés időtartamát.

Irodahelyiségek bérelhetők az irodaépületben székhely vagy munkapont létrehozása céljából olyan gazdasági szereplők számára, akik nem szándékoznak befektetni az ipari parkba. A bérbeadás időtartama legtöbb 5 (öt) év, meghosszabbítás lehetőségével, abban az esetben, ha egyéb - az ipari parkba befektető társaságok - nem igénylik az adott irodahelyiséget.

A helyiségek bérlése nyilvános licit alapján történik és jelen szabályzat feltételeinek értelmében. A licit indulási ára a havi bér esetében 3 EUR/m2/hónap, amelyhez hozzáadódik az ÁFA. Lehetőség van egy teljes emelet kibérlésére egyetlen befektető által, de a két emelet közül csak az egyik bérelhető ki teljesen. A közös terek bérlését és használatát bérleti szerződések szabályozzák. A bérbe vett irodák közköltségei (beleértve a közösen használt tereket) átalányár rendszer szerint kerülnek meghatározásra.

Az érdeklődök dönthetnek úgy, hogy bérbe veszik a koncesszió céljából licitre bocsátott területen található műhelyt. A műhely éves bérlésének indulási ára a liciten 2 EUR/m2/év, amelyhez hozzáadódik az ÁFA.

A “díszletkészítő csarnok” odaítélése, a hozzá tartozó területtel együtt, koncesszió útján történik. Kivételes esetben, a Közgyűlés jóváhagyásával, a csarnok legfeljebb 5 évre bérbe adható, mely az esetben a havi bérleti díj indulási ára 3 EUR/m²/hónap, plusz ÁFA. Tekintettel arra, hogy a csarnok fel van elosztva, az ingatlan több bérlő számára is kölcsönözhető.

A koncesszió céljából licitre bocsátott területeken található építmények (valamikori Zoocomp garázsok) eladásra kerülnek az érdeklődő befektetőknek, a területek koncesszióba bocsátásával egyidőben. Az építmények eladási ára ANEVAR engedéllyel rendelkező szakértő által összeállított szakértői vélemény nyomán kerül meghatározásra.

II. Bejutás az Ipari Parkba

Valamennyi befektetői javaslatot egy 5 tagból álló bizottság vizsgál meg és hagy jóvá egyszerű többséggel: 2 tag a helyi tanács részéről, az ipari park adminisztrátora, a Kovászna Megyei Kereskedelmi és Iparkamara képviselője, valamint Sepsiszentgyörgy municípium polgármestere (vagy annak megbízottja). A bizottság a befektetővel együtt megállapítja annak kötelezettségeit a befektétesre és egyebekre vonatkozóan (kivitelezési határidők). A kötelezettségek főként a létrehozandó és fenntartandó munkahelyek számára, a bérezés szintjére, a tevékenység profiljára, valamint a befektetés értékére vonatkoznak. Annak a befektetőnek, aki nem tartja be vállalt kötelezettségeit, visszamenőleg ki kell fizetnie a koncesszió összegének különbözetét a valós helyzetnek megfelelően. Ugyanakkor, a bizottság egy javaslatot nyújt be a befektetőnek az adott befektetésre javasolt terület pontos helyére vonatkozóan. Az adott parcella licitje azután történik meg, miután a bizottság megkapta a befektető írott beleegyezését. A licitek megszervezése a SEPSIIPAR KFT adminisztrátorának kezdeményezésére történnek, a Sepsiszentgyörgy municípiummal kötött 2017-es évi 52.524-es számú adminisztrációs szerződés értelmében.

1. Megfelelési követelmények

Koncessziós kérelmet adhatnak le azon befektetők, akik a törvény értelmében létrehozott jogi személyek vagy engedélyezett természetes személyek. Ezeknek be kell bizonyítaniuk, hogy nem állnak fel esetükben a következők:

1. Csődeljárás
2. üzleti ügyeiket törvényszékek felügyelik és vezetik;
3. felfüggesztették üzleti tevékenységüket vagy bármely egyéb, a fentiekben leírt analóg helyzetben találják magukat, származási országuk törvényeinek értelmében;
4. hamarosan csődeljárások vagy bírósági felszámolások tárgyát képezik, bíróságok által vannak működtetve, vagy pénzügyi megállapodásokat kötnek a hitelezőkkel az adott állam jogi eljárásai szerint, ahonnan származnak;
5. szakmai kötelezettségszegéssel kapcsolatos bűncselekményért ítélték el végleges bírósági döntésen keresztül;

A befektetők saját felelősségre kiállított nyilatkozattal bizonyítják, hogy nincsenek az a.-e. pontban megadott helyzetek egyikében sem.

2. A befektetők által benyújtandó információk/dokumentumok:

A. A befektetők által a szándéknyilatkozat benyújtásakor megadandó információk/dokumentumok:

1. Szándéknyilatkozat, amely bemutatja: a koncessziós szerződés tárgyát képező földterületen elvégzendő tevékenységeket, a befektető által vállalt minimális összeget, amelyet befektet, valamint a minimálisan létrehozandó munkahelyek számát;
2. Nyilatkozat saját felelősségére, amelyben a befektető vállalja, hogy nincs a "megfelelési követelményekben" meghatározott egyik helyzetben sem, nincs tartozása sem az állami, sem pedig a helyi költségvetés felé, nem szerepel sem a bűnügyi, sem pedig az adóügyi nyilvántartásban, és rendelkezik a beruházáshoz szükséges forrásokkal;
3. A cég szervezeti felépítése (az üzleti terv része);
4. Legutóbbi éves könyvelési mérleg másolata, amelyet benyújtottak a területi adóügyi szervhez, a benyújtás igazolásával;
5. Részletes információk (Országos Cégbíróság - ONRC - online adatai alapján);
6. Üzleti terv, melyből kiderül azon üzleti tevékenység életképessége, amelyet az ipari parkban fognak kifejteni;
7. Perek lajstroma;

B. Információk/dokumentumok, amelyeket a befektetőnek a licitben való részvételi dokumentumok benyújtásakor kell leadnia:

1. Az Országos Cégbíróság által kiállított igazolás;
2. Az államkassza, az állami társadalombiztosítási alap, a munkanélküliségi biztosítási alap, az Egységes Nemzeti Egészségügyi Alap és egyéb állami alapokhoz kapcsolódó fizetési kötelezettségek teljesítésére vonatkozó adóügyi igazolás;
3. Adóügyi igazolás a helyi költségvetéshez kapcsolódó fizetési kötelezettségek teljesítéséről;
4. Adóügyi nyilvántartási igazolás;
5. A beruházás finanszírozásához rendelkezésre álló pénzügyi források igazolása (folyó eszközök, hitelkeretek stb.);
6. Jogi meghatalmazás a dokumentáció aláírására a befektető nevében, amennyiben ez a személy nem a társaság ügyvezetője.

3. Minimális megfelelési kritériumok:

1. A befektetőnek bejegyzett társaságnak kell lennie, vagy az adott tevékenységet kell folytatnia;
2. A befektető az Ipari Parkban kizárólag a SEPSIIPAR KFT által elfogadott tevékenységeket szándékozik folytatni;
3. A befektetőnek be kell nyújtania a 2. fejezet 2. pontjában előírt összes dokumentumot;
4. A befektető 1000 négyzetméterenként legalább 3 alkalmazottat foglalkoztat;
5. A koncesszióba vett területnek legkevesebb 1000 m2-nek kell lennie.Kivételt képeznek és a Közgyűlésnek határozata nyomán mentesülnek a d. alpont rendelkezései alól azok a befektetők, akinek a tevékenységi profilja nem követeli meg a minimálisan biztosítandó munkahelyek létrehozását.

4. A bérlő minimális kötelezettségei

1. saját befektetésének őrzése;
2. kizárólag az ipari park közműveihez való csatlakozás, kivéve az ipari parkban megvalósított befektetés részét képező megújuló energiaforrásokat.

5. A bérlő jogai

1. a közös infrastruktúra hasznos és zavartalan körülmények közötti használatának joga;
2. az ipari parkban koncesszióba vett területnek megfelelő mentesülés a területi adó fizetése alól;
3. az épületadó alóli mentesülés, a már meglévő épületek és/vagy az ipari parkban eszközölt beruházások épületeinek esetében;
4. egyéb mentesülés a törvény keretein belül, helyi tanácsi határozattal jóváhagyva (ez vonatkozik az irodabérlőkre is).

A b), c) és d) pontban előírt mentesüléseket állami támogatások keretében nyújtják, a törvény értelmében, az ilyen mentesülések összegére vonatkozó feltételek függvényében (a befektető által nyújtott összes deminimis támogatás nem haladhatja meg a 200.000 eurót 3 évre).

6. Egyéb rendelkezések

Tilos további koncesszióba vagy bérbe adni a területeket, az irodahelyiségeket, a meglévő épületeket, valamint a beruházás eredményeként létrejött épületeket.

A park bérlőinek kötelessége biztosítani a SEPSIIPAR KFT-nek az összes információt, adatot és dokumentumot, amelyet az a koncessziós szerződéssel, valamint a szerződésben vállalt kötelezettségek betartásával kapcsolatban igényelt, beleértve a bizottság által meghatározott és helyi tanácsi határozattal jóváhagyott dokumentumokat.

A bérlők viselik a koncesszió létrehozásának és a kataszteri dokumentumokba történő bejegyzésének valamennyi költségét.

A beruházás megvalósításához és működtetéséhez szükséges valamennyi végleges műszaki engedély megszerzése a bérlők feladata, és kizárólag saját költségükre történik.

A meglévő műszaki-városrendezési hálózatokra való csatlakozás, valamint az ezekre vonatkozó engedélyek megszerzésével kapcsolatos valamennyi munkálat a bérlőket terheli.

A park bérlői a koncesszióba/bérbeadás során kötelesek fenntartani a területek és végrehajtott beruházások rendeltetését, a koncessziós/bérleti szerződés előírásainak megfelelően. A rendeltetés bármilyen megváltoztatására a SEPSIIPAR KFT előzetes írásbeli hozzájárulásával és a törvényi előírások betartásával kerülhet sor.

A park bérlőinek kötelessége saját forrásból végrehajtani a beépítetlen területekkel kapcsolatos rendezési munkálatokat. Ezen szabályzatban szereplő kedvezmények nem halmozódnak más, a beruházásokhoz kapcsolódó kedvezményekkel, amelyeket Sepsiszentgyörgy municípium helyi tanácsi határozattal szabályoz.